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买房子如何选好板块,你知道吗?
发布时间:2019-10-21 11:56:15   点击数:4999

最近,《上海虹桥主城区单元规划》草案引起了房地产投资者的关注。已经为每个地区发布了一份126页的计划。“国际”和“全球”这两个词出现过多次。这样的区域规划非常罕见。那么,作为投资者,我们如何以此规划为切入点,结合2018年1月4日的“上海2035规划”,进一步解读虹桥地区的投资价值呢?

投资者之所以想研究这两个方案,是因为它们为投资选择和融资提供了一个重要的思路,这实际上是“好城市、好地区、好房子、好价格”的12字选择和融资模式中“好地区”的选择。

12字选择融资模式是我选择房地产投资标的的核心观点,它结合了“住宅与投资分离”的原则进行长期房地产投资。这是后来的一句话,以后每个人都会慢慢理解。

01上海未来第二中心

在《上海市虹桥主城区单元规划》草案中,虹桥的发展目标和愿景是:未来虹桥将坚定地面向世界,面向未来,建设一个国际开放枢纽,引领长三角地区更高质量和一体化发展,承担国家和长三角的任务和使命。这种高标准定位是针对一个地区的,这在全国范围内是非常罕见的。

根据《上海总体规划(2017-2035)》对虹桥定位的描述,以中心城市为主体,围绕中心城市的虹桥、川沙、宝山、闵行四大主城区纳入主城区的统一管理,作为全球城市功能的主要承载区,共同打造全球城市核心区。

本文表明,虹桥作为次中心,是世界顶级城市的顶级区域,承载着顶级区域的顶级功能,与主城区和其他三个次中心形成对比。

2035年规划中还提到虹桥主城区副中心以枢纽、会展和商务功能为主,以总部经济、航空服务、贸易展览、医学教育、电子商务风格和创意为主要功能。要有完善的总部经济、金融业务、商用飞机产业、保税免税、航空物流等功能。同时,将建设一个高水平的公共服务聚集区,如新虹桥医疗中心、展览和文化。

草案提到虹桥区有四个子目标:高效绿色的国际交通枢纽区和开放领先的国际展览贸易区;创新共享的世界级商业区;生态宜居主城区。

可以看出,未来的虹桥将定位为高端服务业,以上海成为世界顶级城市的核心区域为基础,承接枢纽、会展和商务功能,呼应上海主城区现有的金融和科技产业,成为东西两大高端服务业核心区域。就我个人而言,我认为这是2035年后最有可能成为上海第二中心的地区。

02三种投资方式

对于虹桥,我可以选择12字模型的“好区域”。我总结了三种最常用的投资方法。

一个是地铁投资法,它跟随着地铁线路的建设。它还被细分为子类别,如郊区、城市地区、单线、电网连接、交换、封闭等。

二是紧跟产业投资法,最好跟随“三高”产业——高端制造业、高科技产业和高收入产业(如金融和高端服务业)。它还取决于人群、辐射、交通、匹配、连接、跳跃等不同方面。

第三是基本投资方法,这也是本文的重点。这三种投资方法从低到高依次为:地铁投资法最容易起步,价值最低,其次是工业投资法,而最基本的方法价值最高,最全面,最有眼光。

左边是大乔红高速公路的密度,右边是计划中的地铁密度。

03基本投资法

所谓的基本面来自以股票市场为代表的资本市场的投资词汇。我在住房市场和股票市场的基础上对此进行了详细的讨论。今天要讨论的基本问题是属于房地产的地块从“本土”到“耕地”再到“繁荣土地”的过程。这种土地从贫瘠到繁荣的增长是房地产投资的最大收益。

我们可以想象,由于政府的重大规划,原有的农田或远郊将由农业用地和工业用地变为商业和居住用地,配套地上和地下的公共设施和交通设施。这时,地块的价值将逐渐开始增加。从那时起,大规模的商业、医院、学校、公园和绿化带逐渐被引入,以使它们适宜居住。人口逐渐增加,甚至成千上万或几十万人搬进来。此时,地块的价值迅速增加。

在此基础上,政府长期锁定这块土地的价值,以阻止大量人口像潮水一样每天在城市中流动,巩固人口活动的范围,进口工业,提供大量就业机会,并形成就业和住房的结合。在整个过程中,房地产升值几次甚至十次并不少见。这是基本投资法的神奇力量。

基本面是分等级的。

资深投资者都知道,在一个发展中的城市,许多地块将成为耕地,它们的价值并不完全相同,它们也是从基本面的角度进行分级的。

最常见的根本变化是从农业用地到工业用地,这些土地通常没有住房供应,很少有投资者接触。

奉贤工业区早期就是这样一个地块。

第二层是住宅地块。这个地区已经开始满足最初的住宅需求。地块上有大量的住宅建筑,价值开始实现。投资者也可以从它开始。然而,只需要它的群体是主要群体,最典型的是早期燕郊。

闵行早期七宝板块就是这样一块

第三个层面是支持大型企业、城市综合体或商业街的落户,住宅质量开始好转。改进的需求可以得到满足。珠海斗门和17号线淀山湖大道站就是这样的地块。

上海的青浦万达板块就是这样一个街区。

第四个层面是支持办公室业务。办公楼、公寓和高端酒店已经开始出现。就业人口已经从单纯以高端为重点的服务业升级到以低端为重点的高端服务业。该地区高收入人口的比例已经大大增加。这个地区的住宅建筑价值已经开始高于城市的大部分地区。现在的广州番禺万博就是这样。

虹桥开发区

第五层是真正的中央商务区。出现了大量高端第三产业,主要是金融业和高端服务业。该市收入最高的人群聚集在一起,主要商业品牌也聚集在一起。旗舰店已经开始出现,可以满足高端居民的需求。随着时间的推移,小区的居住价值会不断增加,这也是产业投资法的最高境界。

然而,对于基本投资法来说,也有终极大老板,这是城市未来的中心。这是城市土地面积和土地价值的最终体现。可以想象,历史上一个城市的中心已经建立了几十年、几个世纪、几百年(例如上海外滩、北京二环路),甚至2000年(广州越秀)。新中心需要几十年才能与传统中心相匹配。此类地块价值的快速增长,加上高端人口的涌入,将增加房地产的投资价值。深圳南山区和广州珠江新城是这类中心崛起的典型代表。

根据基本投资方法,很容易判断未来四大一线城市的中心或第二中心是目前中国最值得投资的地区。它们是:北京通州、上海虹桥、广州车陂和深圳前海(排名不分先后)。

根据基本投资法,在未来15-20年,虹桥地区将是上海最有价值的地区。

04价值区域投资模型

政府通常有两种开发新地块的模式。一是在核心区设立一个基准,以便在从外向内发展的同时吸引资金和人才。也有一种按地区依次发展的情况。

从政府的发展模式来看,“外围-中心”模式是效益较大的模式,即最边缘和外围的地块先开发,即使在主体区域之外,但可以由主体区域辐射。然后,随着人口的引入和对区域认识的提高,地块不断向中心发展,优势地块的价值得以实现。

这种模式实际上对投资者来说是件好事,因为他们可以吃很多次。每个城市新中心的建设不可能一夜之间完成。大约需要20-30年,通常分为启动区、后续施工区和核心区。在最早阶段,购买了第一个启动区的房屋(通常是先从该地区或规划地块之外辐射出去)。随着开发强度的不断提高,后续建筑区域的房价上涨带动了第一个创业区域的房价上涨,套现给自住者,然后购买后续建筑区域的房屋。当整个地块完全成熟时,后续建筑区域的房屋被兑现,核心区域的房屋被购买,而不是出售,并传给下一代。“一鱼三食”开始从区域外的建设中获利,并继续向核心区域转移,直到整个区域完全成熟。基本上,新城市中心建设的整个20-30年周期都是有利可图的。

同样,根据地区顺序发展的原则,将资源集中在一个点上,形成势头,并在很长一段时间内在不同地区逐步兑现也是一样的。这样,土地价值可以最大化,并且每个时间段的开发成本可以降低。

投资者需要做的是研究政府的投资理念,跟上土地开发的步伐。

负面例子

投资法的基本原则重视地块的持续成熟,从无到有,从弱到强。另一方面,由于城市建设重心的转移和城市发展方向的变化,也有许多地块将逐渐从受欢迎向不太受欢迎转变,导致人口外流、产业外流,各种配套设施升级极其缓慢甚至没有升级。

从上海2017 -2035年的规划来看,官员们将上海划分为四个层次:中心活动区、中心城市、主城区和郊区新城。其中,林峰路、协图路、新华路、长寿路、曹家渡等传统核心区域不再是一流的中心活动区。在未来的房地产投资中,应该注意这一因素的影响。

虹桥地区的投资价值

该草案深化了“上海2035”确定的“城市次中心-区域中心-社区中心”的公共中心体系。“1+3+n”形成,这意味着一个城市分中心、三个区域中心和多个社区中心的中央系统。也就是说,该分中心将与南部、北部和东部地区协调发展。

根据草案的定位,从产业层面来看,虹桥的价值是核心区,南虹桥、北虹桥和东虹桥。就生活体验而言,未来南虹桥板块可能不会输给核心区,而北虹桥和东虹桥则稍差。

影响房地产投资的一个重要因素是人数。该计划宣布虹桥主城区常住人口为43.3万。据预测,虹桥主城区的就业人口将在70万至75万之间,该地区60%以上的劳动力为大专以上。

可以看出,在计划草案中,约有30万就业人口居住在该地区以外,这就是我们通常所说的人口过剩。此外,这一群体中接受高等教育的人口比例相对较高。具有这种特征的常住人口将对区域外供应的产品的类型和价格产生深远的影响。关注这些人的住宅需求溢出方向也是未来投资者的一个重要教训。